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Dott. Francesco Schena

Revisione contabile dei rendiconti condominiali.

L'articolo 1130-bis del codice civile prevede la possibilità di affidare ad un revisore la verifica della contabilità condominiale, anche per diverse annualità opportunamente specificate.

L'attività di revisione consiste nella verifica del fascicolo di rendicontazione e si estrinseca in una relazione tecnica che culmina in un giudizio rilasciato dal revisore.

Spesso, il cliente confonde l'attività di revisione con quella di una perizia contabile tesa, quasi sempre, alla ricostruzione dei rendiconti: al riguardo, è bene precisare come si tratti di attività e incarichi profondamente diversi tra di loro. A tale riguardo, la giurisprudenza ha chiarito come al revisore spetti la mera verifica con rilascio di relazione tecnica, spettando all'amministratore titolare di quel rendiconto procedere alle dovute rettifiche proprio sulla scorta della consulenza tecnica di revisione.

Per giungere ad un risultato di revisione genuino e attendibile, è di fondamentale importanza che il revisore assicuri a sé stesso e al cliente:

• la necessaria indipendenza e terzietà rispetto al caso in esame;
• la dovuta formazione e preparazione professionale;
• la migliore adeguatezza rispetto alla portata dell'incarico in fatto di esperienza;
• il rispetto del principio del contraddittorio;
• il rispetto degli standard di revisione compatibili con la disciplina ragionieristica condominiale.

I requisiti del revisore condominiale.

L'ordinamento vigente italiano non prevede particolari requisiti per il revisore condominiale, né riserve di sorta per alcun professionista ordinistico. Pertanto, si tratta di una attività che, almeno sul piano giuridico ed astratto, può essere svolta da chiunque. Cionondimeno, è evidente la necessità di possedere comunque delle competenze interdisciplinari e specifiche sulla materia che, su base volontaria, possono essere anche certificate da organismi indipendenti sulla base della norma UNI 11777:000.

Il Dott. Francesco Schena assicura ai propri clienti altissimi livelli di competenza, grazie alla sua formazione ed esperienza:

• è stato il primo professionista in Italia a vedersi riconosciuta la specialità di revisore condominiale come Consulente Tecnico del Giudice già nel 2013;
• è Presidente del Comitato Tecnico Scientifico di RCCF - Revisori Condominiali Certificati e Forensi;
• è abilitato come Giudice Arbitro specializzato in materia condominiale;
• è abilitato come Mediatore Civile, specializzato in materia condominiale;
• ha svolto centinaia di revisioni contabili condominiali, molte nell'ambito di processi civili e penali oltre che in seno a procedimenti di mediazione;
• dottore magistrale in economia, vanta 20 pubblicazioni in materia di contabilità, fiscalità e revisione condominiale;
• è giornalista pubblicista economico e collabora stabilmente con il Sole 24Ore;
• è stato docente a contratto per la formazione degli amministratori di condominio presso l’Università degli Studi di Bari, Dipartimento di Giurisprudenza, a.a. 2017/2018 e a.a. 2018/2019;
• è stato docente nell'ambito di progetti di alternanza scuola lavoro presso l'Istituto Pitagora di Bari per la formazione degli amministratori di condominio;
• è stato membro del Comitato Tecnico Scientifico del Master in “Real Estate, Property & Building Management” Università Mercatorum;
  
• è certificato UNI secondo la norma dei revisori condominiali n. 11777:2020;
• è Consulente Tecnico d'Ufficio del Tribunale di Roma;
• è Perito Penale del Tribunale di Roma;
• è Coordinatore del Comitato Tecnico estensore della PDL n. A.C. 2692/2025;
• è Rappresentante di Interessi presso la Camera dei Deputati per conto di RCCF;
• è membro esperto dell'Organo Tecnico UNI/CT 040/GL 18 "Amministratori di condominio.

Negli ultimi anni:

• ha partecipato ad oltre cinquanta convegni come relatore;
• ha pubblicato diverse centinaia di articoli a sua firma;
• vanta oltre mille ore di docenza presso università, associazioni ed ordini professionali, centri di formazione per revisori condominiali.

Differenza tra revisione e perizia contabile.

L'incarico di revisione del rendiconto e quello di perizia contabile si pongono precisi obiettivi e finalizzazioni diversi. A titolo esemplificativo, questi possono essere:

REVISIONE base (verifica iniziale):

• Completezza informativa del rendiconto;

• Intellegibilità e chiarezza contabile;

• Correttezza contabile generale e indici di coerenza (veridicità);

• Verifica degli allineamenti contabili (continuità);

• Verifica del principio di identità (confusione patrimoniale);

• Verifiche di cassa finanziaria e campionamenti;

• Rilascio di relazione di revisione con giudizio finale.

Si tratta di un livello base di revisione, economicamente più sostenibile, che consente comunque il rilievo di eccezioni significative che permettono al committente di sindacare adeguatamente il rendiconto in sede di assemblea, di sostenere il radicamento di un procedimento di mediazione prima e di una causa davanti al giudice civile dopo, per ottenere, così, l'annullamento di rendiconto approvato. I risultati della revisione, suggeriranno al Difensore se sia possibile impugnare il rendiconto per profili di annullabilità o di nullità.

Occorre comprendere come, sebbene sia sempre possibile procedere con un processo di revisione a tutto campo, questo potrebbe non rendersi necessario sia rispetto alle specifiche circostanze del singolo caso che in considerazione della struttura dell'edificio: si pensi alla presenza o meno di dipendenti, alla presunta pendenza o meno di irregolarità fiscali ecc.

Insomma, a nostro avviso, un adeguato processo di verifica di rispondenza tra le numerose utilità di una attività di revisione e quelle che si rivelano effettivamente adeguate al cliente rappresenta un passaggio opportuno. In altre parole, si tratta di perseguire il principio della minimizzazione dei costi per il cliente senza alcun pregiudizio per l'ottimizzazione del risultato.

REVISIONE avanzata (verifica completa del rendiconto):

• Legittimità delle ripartizioni;
  
• Regolarità fiscale/contributiva;
• Distrazione indebita di fondi e riserve;
  
• Rilascio di relazione di revisione con giudizio finale.

In questa ipotesi, l'attività di revisione aggiunge altri obiettivi rispetto alla prima. Si tratta di spetti ultronei che consentono di verificare altri ambiti della contabilità e del fascicolo di rendicontazione. Anche in questo caso, il tentativo è quello di consentire al cliente di fare scelte più mirate in ordine ai propri interessi, consegnando, così, alla relazione di revisione, finalizzazioni più puntuali. Sia le attività previste dalla revisione base che da quella avanzata, sono raggruppate per questioni di coerenza tecnico-procedimentale del perito. Anche le risultanze della revisione avanzata possono fornire strumenti per contestare l'annullabilità o la nullità del rendiconto.

PERIZIA CONTABILE (per azioni di responsabilità, ammanchi di cassa o per ricostruzione del rendiconto):

• Accertamento della fondatezza documentale e fattuale;
• Accertamento posizioni dare/avere amministratore/condominio;
• Ricostruzione di contabilità;
• Rilascio di perizia con nuovi elaborati contabili.

PERIZIA SUPERBONUS (per contenzioso tra condominio e imprese e/o singoli condòmini):

• Verifica del regolare iter tecnico-fiscale della gestione del bonus;
• Verifica della legittimità dei crediti ceduti con lo sconto in fattura;
• Ricostruzione di contabilità;
• Rilascio di perizia contabile.

Sono qualificabili come attività di perizia contabile, piuttosto che di revisione, quelle operazioni che hanno una natura peritale di tipo c.d. percipiente, ovvero, quell'insieme di verifiche contabili che portano al rilascio di nuovi elaborati e all'accertamento (da qui, la natura percipiente) di alcune precise circostanze. Il risultato di questo tipo di lavoro è utilizzabile in sede giudiziaria, sia civile che penale. Le perizie sono utilizzabili sia nei processi civili che in quelli penali come l'azione restitutoria e il caso dell'appropriazione indebita.

La perizia di ricostruzione è necessaria, inoltre, nel caso di assenza di rendiconti perché mai presentati e colmare, così, le soluzioni di continuità della gestione condominiale.

L'attività di mera revisione, invece, si conclude con il rilascio di una relazione tecnica ed un giudizio finale sulla contabilità verificata. Si tratta sempre di attività di revisione quella richiesta al CTU nei giudizi di impugnazione dei rendiconti.

Quanto costa la revisione condominiale e la perizia?

L'incarico di verificare la contabilità condominiale attraverso un percorso di revisione, può costare da alcune centinaia di euro fino ad arrivare al 2-3% del valore del rendiconto verificato.

La perizia contabile, invece, ha un costo basato su un rapporto percentuale inversamente proporzionale al valore del bilancio.

Come affidarci l'incarico di revisione o di perizia contabile per il tuo condominio.

Se vuoi valutare l'opportunità di affidare la revisione dei rendiconti e della contabilità del tuo condominio al Dott. Francesco Schena o incaricarlo per una perizia contabile, clicca sul bottone del servizio che ti interessa e compila il form.

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